Der Bundestag hat am 25. März 2020 ein Mietenmoratorium beschlossen. Danach kann der Vermieter ein Mietverhältnis (Gewerbe- oder Wohnungsmiete) nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen der COVID-19-Pandemie und der Nichtleistung ist glaubhaft zu machen.
Wichtig, auch als Auslegungsregel für diese und weitere Regelungen des Gesetzgebers, sind die Motive: Es sollen möglichst wenige Wohnungs- und Gewerbemietverhältnisse durch die Pandemie beendet werden. Zu diesem Zweck wurde (als erster Schritt?) lediglich die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters aufgrund Zahlungsverzuges im Zeitraum April bis Juni 2020 aufgehoben. Von einer Verlängerung dieses Zeitraumes ist auszugehen.
Das beschlossene Mietenmoratorium hebt die vertragliche Zahlungspflicht des Mieters nicht auf. Der Mieter bleibt also zur Zahlung der Miete in der Regel bis zum dritten Werktag des Monats (= 03. April 2020) verpflichtet. Zahlt er nicht, gerät er in Verzug, mit der Folge, dass er dem Vermieter die Schäden dieses Verzugs zu ersetzen hat (Prozesskosten!). Der Vermieter kann Zahlungsklage erheben. Ein besonders schneller Weg zum Titel ist der Urkundenprozess. Weil sich bei einem Mietverhältnis der Zahlungsanspruch des Vermieters aus einer Urkunde ergibt, ermöglicht der Gesetzgeber (immer schon) dem Vermieter das beschleunigte Urkundenverfahren gemäß § 592 ZPO, das auch mit einem Mahnverfahren kombiniert werden kann. Einschränkend muss allerdings berücksichtigt werden, dass auch die Gerichte derzeit im Coronamodus arbeiten.
Der Gesetzgeber möchte, dass sich Vermieter und Mieter über die Situation in dem jeweiligen Mietverhältnis in Zeiten von Corona einvernehmlich verständigen. Die volle Miete und die Nebenkosten kommentarlos bis zum 03.04.2020 nicht zu zahlen, ist ein unfreundlicher Akt des Mieters. Der Antrag des Vermieters auf Erlass eines Mahnbescheides auf Zahlung der Aprilmiete am 04.04.2020 ist die unfreundliche Antwort. Das Verfahren kann für den Mieter teuer werden. Freundlicher und vom Gesetzgeber gewünscht ist eine Vereinbarung, die den beiderseitigen Bedürfnissen vor dem Hintergrund der Pandemie Rechnung trägt. Die Initiative für eine solche Vereinbarung müsste vom Mieter ausgehen denn häufig kennt nur er den Zusammenhang zwischen der Pandemie und der Nichtzahlung der Miete. Der richtige Zeitpunkt für eine solche Vereinbarung ist die erste Aprilwoche oder möglichst bald danach.